Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы

Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы

Инвестиции в недвижимость — это вложение денег в покупку жилого или коммерческого объекта с целью извлечения прибыли или сохранения капитала.  Является одним из самых популярных в России способов инвестирования сбережений. Но принимая такое решение стоит задуматься о некоторых подводных камнях.

Источники дохода при инвестировании в недвижимость

Покупая квартиру, склад, гараж, помещение для офисов или территорию временного размещения граждан, люди рассчитывают на прибыль. Это естественно. Давайте вспомним какими в данном случае могут быть доходы и всё ли с ними хорошо.

Первым делом это рента, что в переводе на русский означает аренда. Сдавая объект недвижимости в пользование другим людям, вы ежемесячно получаете дивиденды со своего актива. Плюс в том, что размер этих дивидендов вы определяете сами и можете регулировать их размер вслед за инфляцией.

На втором месте конечно же изменение стоимости. Людям всегда нужно где-то жить и хранить вещи, предприниматели всегда нуждаются в офисах и коммерческой недвижимости. Следовательно спрос толкает цену вверх и спустя некоторое время актив можно продать с прибылью.

Сопутствующие блага

Люди, пережившие девальвацию хорошо знают, что недвижимость по-прежнему остаётся в цене. А это значит, что такой способ инвестирования является хорошим инструментом защиты сбережений от серьёзных кризисов, обвалов валюты и других форс мажорных ситуаций.

Возможность влиять на стоимость аренды защищает от инфляции. Когда она слишком большая и всё вокруг подорожало, вы всегда можете поднять цену на ренту и сохранить прежний уровень дохода.

Ещё сторонников покупки жилья всегда привлекало то, что объект недвижимости осязаем. В любой момент можно приехать посмотреть, потрогать, убедиться, что он на месте. Люди старших поколений считают это решающим аргументом при выборе способа размещения капитала.

Риски и минусы при вложении в объекты недвижимости

Одной из главных проблем является высокий порог входа. Даже в регионах на момент написания статьи самая обычная однушка обойдётся в 1-1,5 миллиона рублей. В Москве цены на порядок выше и можно говорить о 5-8 миллионах.

При вложении в ценные бумаги через брокерский счет эту сумму можно было бы хорошо диверсифицировать и приобрести множество активов из различных секторов экономики, что напрочь исключило бы любые риски. А вот в случае с недвижимостью вся сумма застревает в одном месте.

Доходность от сдачи жилой недвижимости редко превышает 0,5% в месяц. На эту тему в тинькофф журнале публиковалась большая аналитическая статья, автором которой выступал человек всю жизнь занимающийся сдачей квартир в аренду.

У него свыше 10 объектов и спустя много лет он пришел к выводу, что ожидания от такой затеи оказались завышенными. Чистая прибыль в итоге составляет максимум 6% годовых. Периодами чуть лучше и в некоторых регионах арендную плату можно завышать, но приходится иметь ввиду расходы, а они картину портят.

Вся ответственность за жильё лежит на владельце. Сломался кран, не смывает унитаз, пришло время заменить трубы. Жильцы устроили вечеринку и приехала полиция. Нередко можно нарваться на непорядочных граждан, которые сломают дверь и разобьют стекло, а потом наотрез откажутся возмещать.

Проблема с отсутствием денег у нанимателя. Если есть договор, то придётся судиться, при этом зимой человека ещё и не выгонишь. Если договора нет, то шансы получить деньги стремятся к нулю. Обо всех этих проблемах писал опытный человек, который видимо и сам не верил, что такое случится в реальной жизни.

С коммерческой недвижимостью, как ни странно, проблемы те же. Можно завысить ценник и получать по 2% в месяц, а потом наниматель откажется и уйдёт. Найти другого ох как не просто. Сделать ниже цену можно, но и это не гарантирует спрос. Лично в моём городе я встречаю кучу объектов, которые пустуют по полгода.

Мнение о том, что стоимость недвижимости невероятными темпами растёт, сильно преувеличено. Оно взяло своё начало в середине 90-х годов, когда это действительно было так. Я и сам помню как уже в 2000-2003 году цена на квартиры летела в космос. Мой друг переехал с родителями в город, купили двушку за 300 000 рублей, а спустя несколько месяцев такая же квартира стоила уже 700 000.

Если брать Москву, то там и сейчас можно наблюдать подобное. И чем хуже будет ситуация в регионах, тем дольше спрос продержится. От безысходности люди едут в столицу и любыми способами пытаются закрепится, отсюда рост потребления и, как следствие, цены.

Но по России ситуация не столь радужная. В одном из исследований рынка генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА, опубликовал данные по росту стоимости жилья в Петербурге. С 2008 по 2021 год подорожание составило 40%. Всего навсего.

Но самое интересное, что это в рублях. А рубль по отношению к доллару обвалился. Все цены в России капитально привязаны к доллару, потому что мы практически всё импортируем, от технологий и оборудования до самих продуктов. По итогу реальная стоимость недвижимости в Питере за указанный период снизилась в два раза!

Иногда люди мне пишут, что вложение в ценные бумаги крайне рискованно. Ведь котировки могут как идти вверх, так и падать. Ужас. Другое дело недвижимость! Стабильность,как говорится.

Давайте смотреть правде в глаза. Цены на недвижимость в том же Петербурге в период кризиса 2008 года рухнули на 25%. Это данные всё того же агентства БЕНУА. Я сам последние несколько лет тесно связан с рынком недвижимости в своём городе и неоднократно наблюдал как люди, купившие квартиры в 2014-2015 годах спустя 3 года продавали с убытком до 30%.

Если добавить сюда расходы на ремонт и обслуживание, то становится очевидным простой факт — инвестиции в недвижимость не то что не совсем выгодны, а скорее просто деньги на ветер. Опять же делаем оговорку на некоторые регионы и удачные примеры. Так один из наших клиентов купил квартиру в 2018 году, а через два года продал с профитом в 600 000. Но это скорее эффект выжившего.

К сожалению большинство людей всё ещё живут старыми убеждениями и опираются на данные 30 летней давности! Своя квартира по-прежнему кажется им целью всей жизни, а вложение в недвижимость представляется золотой жилой. Посмотреть на реальную статистику совершенно не хочется.

Перенасыщение рынка жилья, падение реальных доходов населения, ужесточение правил взятия ипотеки и ряд других причин, сильно снижают спрос. А правильнее сказать возможности. Молодёжь стремится в новостройки, а приобрести их на этапе строительства теперь тоже не выйдет. То есть вложить в котлован и заработать на этом, больше нельзя.

Бизнес в регионах постепенно гаснет, людям всё чаще не нужен офис или они ищут бюджетные варианты, объединяются, работают удалённо. Даже сбербанк сокращает количество офисов. Следовательно спрос на коммерческую недвижимость также вымирает. Снова оговоримся, что в некоторых регионах ситуация обратная.

Поднимать цену вслед за инфляцией вам конечно никто не запрещает, но если нет спроса, то это становится занятием абсолютно бессмысленным. Люди часто требуют, чтобы агентство продало их квартиру за ту цену, за которую она была куплена. Но никто её не покупает, потому что такая же на авито стоит намного дешевле.

Ну и вишенкой на торте будет ликвидность. Продать объект недвижимости по щелчку пальца не выйдет. Вложив весь капитал в квартиру, офисное помещение, склад или иной объект, можно буквально заморозить свои сбережения. И я конечно не говорю о том, что такая инвестиция неразумна тотально, но то, что она не подходит 95% людей, это факт. А стоимость недвижимости заметно ниже роста инфляции, проще говоря обесценивается она быстрее, чем увеличиваются цена на другие товары.

 

Владислав Кочерыжкин

Частный инвестор, финансовый консультант, управляющий капиталом, автор двух книг и сотен статей.
По образованию медбрат, психолог-сексолог. Пишу для души, это хобби.