Весь мир спорит о двух вещах. Первая – что появилось первым, курица или яйцо. Вторая – квартира — это актив или пассив. Споры во втором случае возникают из-за наличия некой середины, которую я назвал нейтралом. Нейтральная собственность это новое слово в финансовой грамотности, так глядишь и в оборот пойдет. Я долго размышлял и в какой-то момент обнаружил одну очень интересную деталь.
Что такое нейтральная собственность и в чем отличие от активов и пассивов
В определении актива и пассива немаловажную роль играет потребность. Допустим журналист, который должен каждую секунду быть на готове, покупает ноутбук стоимостью 100 000 рублей. Покупка оправдывает себя, экономит время и нервы, а также серьёзно ускоряет рабочий процесс, который и приводит к заработку. Теперь представим, что вы купили такой ноутбук своему ребенку-подростку, который с него переписывается с одноклассниками и смотрит видосики.
Другой пример. Генеральный директор завода покупает автомобиль премиум класса за 12 000 000 рублей. Ему необходимо демонстрировать свой статус и в частых командировках передвигаться с комфортом, иначе на переговорах и встречах можно выглядеть разбитым и пассивным, что в итоге может сказаться на подписании договоров. Теперь представьте на секунду, что вы с зарплатой 50 000 рублей вдруг получили одобрение на кредит и приобрели себе s500.
«Стоимость автомобиля не должна превышать 7 средних доходов за месяц»
Одна и та же вещь может приносить как вред, так и пользу, разница в соответствии покупки вашим возможностям. Существует негласное правило, что стоимость вашего автомобиля не может превышать 7 средних доходов за месяц. Подводя итоги за год важно посчитать сколько вам удалось заработать в среднем за один месяц.
Допустим это 100 000 рублей, тогда легким подсчетом становится ясно – вы можете позволить себе автомобиль не дороже 700 000 рублей. В детали стоимости владения пока углубляться не будем, мы имеем ввиду новый авто. Если покупка будет совершена в кредит, значит нужно учитывать полную стоимость кредита. Таким образом автомобиль должен стоить 400-500 тысяч, чтобы с учетом кредита вышло не более 700 000.
Покупка более дорогой машины может сильно увеличить нагрузку на семейный бюджет и привести к ограничениям и сложностям. Есть и хорошие новости. Во-первых, спустя два года вы можете продать автомобиль. Который покупали за 700 000. Скажем, за 600 000, и при сохранении того же уровня дохода получите возможность снова потратить на покупку машины 700 000. Итого вы купите себе железного коня за 1 300 000. Это и есть разумное улучшение качества жизни. При таком раскладе авто становится тем самым нейтралом, а не пассивом.
Кстати оцените значение кредита. При покупке в кредит вы купите машину за 500, выплатите 700, а через два года продадите уже примерно за 400. И в таком случае потратив те же деньги что и человек из примера выше, вы сможете позволить себе авто за 900 000, а не за 1 300 000. И так почему при таком подходе автомобиль уже не пассив, а нейтральная собственность?
Во-первых, вы пользовались комфортом и имели возможность передвигаться проще, быстрее, мобильнее. Во-вторых, пассив, соответствующий вашему уровню дохода, не так сильно грабит и по итогу потери оказываются не катастрофическими. И как вы поняли из примера, при грамотном подходе можно улучшать качество жизни, не прыгая на три ступени выше своих возможностей.
С квартирой ситуация та же. Ипотека как вы понимаете очень сильно повредит вам. Но если других вариантов нет, тогда хотя бы попробуйте мыслить теми же категориями. Определитесь, вы хотите загрузить себе на спину пассив или превратить квартиру хотя бы в нейтрал. Квартира, в которой вы живете не может быть активом не при каких раскладах.
Согласно правилам, управлению расходами, стоимость квартиры или дома не может превышать размер доходов за 6 лет. Если за это время вам наследство падало или в лотерею выиграли, это не считаем. Только доход от вашей деятельности. При среднем доходе 100 000 рублей в месяц, стоимость недвижимости не должна превышать 7 200 000. Если таких накоплений у вас нет и вы покупаете квартиру в ипотеку, то итоговые платежи по кредиту должны уложиться в это значение. То есть при покупке квартиры в ипотеку и доходах 100 000 рублей в месяц, стоит обратить внимание на недвижимость примерно за 3 000 000, максимум 3 500 000 рублей.
Не забывайте и про другое правило – платеж по ипотеке не должен превышать 30% от дохода. Поэтому возможно придется либо найти часть денег для серьёзного первоначального взноса, либо поискать жилище ещё дешевле. Дальше схема та же, через какое-то время, при отсутствии долговых обязательств, вы можете продать эту квартиру, снова выделить средства по этой формуле и таким образом улучшить жилищные условия. В таком случае падение цен на недвижимость вам даже на руку.
Покупка квартиры несоответствующей вашим реальным возможностям станет пассивом. Я занимаюсь недвижимостью и часто вижу, как в 3 комнатной квартире живет одна бабушка. Платеж по квартире составляет 6 000 в месяц, что на секундочку больше половины её пенсии.
Естественно жизнь ей мёдом не кажется. Сначала винят правительство, потом их догоняет мысль о том, что они сами не сильно разумные и тогда случается долгожданный звонок в агентство недвижимости с просьбой продать это нафиг и найти однушку. Так и молодые пары часто покупают себе хоромы, на вырост, так сказать. В итоге ничего не растет. Бюджет семьи худеет, новые накопления делать не получается, уровень жизни снижается. Шах и мат.
Нейтральная собственность: польза
У нейтралов есть очень огромная польза. Многие уезжая в Москву из регионов, по крайней мере из моего города пачками уезжают, начинают зарабатывать неплохие деньги. Уходят они на обязательные потребности, выплату долгов, которые были накоплены при жизни в регионе, и конечно же пассивы. Об активах там частенько думать не приходится, а ещё чаще просто нет знаний в этой области.
Было бы разумно вложиться хотя бы в нейтралы, чтобы в случае чего хоть что-то осталось, но не делают и этого. Многие мои знакомые устали от Москвы или потеряли там работу, вернулись ни с чем. Хорошо если не просили родителей прислать деньги на билет.
И так, нейтралы это – пассивы, которые в силу соответствия вашему уровню дохода по итогу не разоряют ваш семейный бюджет и при разумном управлении расходами могут стать стартовым капиталом для улучшения уровня жизни. Данный термин я изобрел самостоятельно, изучив сотни историй и оттолкнувшись от своего личного опыта. В идеале человек должен сначала обеспечить себя активами, затем перейти к приобретению нейтралов,а уж потом, при избытке доходов можно похулиганить и окружить себя пассивами. Взять и купить дом на рублевке, смеха ради.
Большинство людей на планете с первой же зарплаты ударяются в покупку пассивов, при этом тут же образуется отрицательная маржа и всё, пропал человечек. Всем добра, до связи!